Desde el año 2008, y hasta el año 2019, los precios de las propiedades, tanto nuevas como usadas, subieron en forma. Esto se debió a tasas de interés de créditos hipotecarios con tendencia a la baja, créditos hipotecarios con pie más reducidos, remuneraciones con crecimientos reales, y finalmente, confianza en nuestro país y su futuro.
Actualmente la situación del mercado inmobiliario atraviesa un período de crisis y estancamiento.
Para poder explicar lo que ha pasado en los últimos 4 a 5 años, debemos analizar una serie de variables que lo explican:
1.- Tasas de Interés de Créditos Hipotecarios.
Si en octubre del año 2019 las tasas bordeaban el 2% para un crédito hipotecario a 20 años, Actualmente las tasas rondan el 5%, con lo que el dividendo resultante es ahora un 30% más alto. Existen voces renombradas que apuntan a que nunca volveremos a tener las tasas del año 2019, ligadas a la situación macroeconómica de Chile, y a la Confianza respecto al futuro del país.
2.- Costos de Construcción, Permisos y Financiamiento
En los últimos años se ha experimentado un aumento en los precios internacionales de los materiales de construcción, pero hay dos factores adicionales que han encarecido la construcción de proyectos nuevos: De una propiedad nueva, el 10% de su costo corresponde al pago del IVA (introducido el año 2016), un 10% corresponde al mayor valor del terreno producto de planes reguladores más restrictivos, y un 10% de aumento en los últimos 5 años por la demora en la entrega de permisos para construir.
3.- Remuneraciones:
Entre enero del 2020 y Marzo del 2023 los salarios reales en Chile no crecieron, situación que contraste el constante aumento que se puedo reflejar entre 2010 y 2019.
4.- Confianza:
Sólo existirá un mercado de crédito o préstamo, si ambas partes, el prestamista como el que recibe el préstamo, tienen confianza en que el futuro será mejor que el presente. Eso nos indica que las tasas de interés (ciertamente bastante relacionadas con la política monetaria del Banco Central) y las restricciones para acceder a créditos, no volverán en el mediano plazo a lo que observábamos hace 5 años.
Dónde estamos hoy:
Actualmente nos encontramos con mercado que ha bajado las ventas. Del mismo modo, se aprecia un ajuste del precio de las viviendas a la baja por primera vez en 17 años. Los aumentos de valor de las propiedades observado desde el año 2010 hasta el 2019 no se han repetido en el período del 2020 al 2024.
No es de esperar que durante el presente año las tasas de créditos hipotecarios tengan una baja significativa, y a mediano plazo es poco probable que lleguen nuevamente a niveles del año 2019.

Qué esperar a futuro:
Claramente nos encontramos en un período de ajuste en que las curvas de oferta y demanda se estás ajustando al nuevo escenario por los temas comentados anteriormente.
Sólo con una bola de cristal se podrá prever dónde se encontrarán estas curvas, pero es posible aventurarse en lo siguiente:
- Las Tasas de Interés para Créditos Hipotecarios no volverán en el mediano plazo a la situación vista en los años 2018 y 2019.
- El ritmo de venta seguirá lento en los próximos años.
- Las nuevas generaciones tendrán un difícil acceso a la compra de la vivienda propia, muy diferente a lo que experimentaron las generaciones nacidas en los años 70 y 80.

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